Làn sóng chuyển dịch, mở mang sản xuất của nhà đầu tư nước ngoài mở ra cơ hội lớn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Sau sự dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam của Hanwha, Yokowo, Shuafu trong quý II/2019, dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam đã chậm lại những tháng cuối năm 2019 do lo ngại ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung.
Tuy nhiên, Covid-19 bùng phát từ đầu năm 2020 - gây ra ngắt quãng chuỗi cung ứng tại Trung Quốc – lại khiến các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn tới kế hoạch mở mang, đặt chi nhánh hoặc cơ sở sinh sản ở Thái Lan, Việt Nam, Indonesia hoặc Myanmar. Theo TS. Sử Văn Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, việc chuyển một phần cơ sở sinh sản ra khỏi Trung Quốc như một phương pháp các công ty đa nhà nước bảo hiểm rủi ro.
Chuyên gia này cho biết, Việt Nam luôn là điểm đến quyến rũ với các doanh nghiệp nước ngoài với lực lượng cần lao trẻ và có tính cơ động cao hơn các nhà nước khác trong khu vực Đông Nam Á, chi phí lao động thấp. Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng - cảng biển, hệ thống liên lạc đường bộ, đường thuỷ, hệ thống kho bãi - tương đối tốt, tình hình chính trị ổn định và tỷ lệ tăng trưởng kinh tế nhanh nhất thế giới cũng là điểm cộng cho Việt Nam.
Một lợi thế khác của Việt Nam là gần Trung Quốc về mặt địa lý – giúp các nhà đầu tư dễ dàng bổ sung cơ sở sản xuất - nhưng vẫn không cần từ thị trường 1,4 tỷ dân này.
Ngoài ra, theo ông Khương, doanh nghiệp nước ngoài dịch chuyển cơ sở sinh sản sang Việt Nam sẽ có thêm nhịp đầu tư tài chính, du lịch, bất động sản và dịch vụ, trong khi ở Thái Lan, Indonesia hay Hong Kong, cơ hội đầu tư càng ngày càng hạn chế hơn.
Một mỏng do Công ty Chứng khoán VNDirect ban bố cuối tháng 4 cũng đề cập việc, Google và Microsoft đang chuyển một số dây chuyền sinh sản từ Trung Quốc sang Việt Nam, Thái Lan. Hai tập đoàn này dự kiến bán điện thoại Pixel4A, Pixel5 và máy tính Surface, tại Việt Nam trong quý II.
Theo đơn vị này, bên cạnh lợi thế nhân công, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của Việt Nam theo quy định đang ở mức 20% - thuộc nhóm thấp nhất Đông Nam Á, chỉ sau Singapore. Ngoài ra, các công ty hoạt động trong các khu công nghiệp cũng được hưởng nhiều ưu đãi như miễn thị thực, miễn thuế 2-4 năm, giảm thuế 3-15 năm và miễn thuế nhập cảng.
Dự báo triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp ở phía Bắc, VNDirect cho biết, các khu công nghiệp tại Hải Dương, Bắc Giang sẽ phát triển nhờ vào đường cao tốc Bắc Giang – Lạng Sơn, giúp thời kì di chuyển từ Hà Nội đến biên giới khu vực Lạng Sơn giảm 1 giờ so với trước. Ở miền Nam, Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ trở thành điểm sáng khi hệ thống đường cao tốc kết nối cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải với TP HCM, Đồng Nai và Bình Dương được quan hoài phát triển.
Theo đơn vị này, nhóm doanh nghiệp gồm: Sonadezi Châu Đức, Tổng Công ty Viglacera, Cao su Phước Hòa với diện tích đất sẵn sàng cho thuê khoảng 1.000 ha sẽ có nhiều nhịp tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận khi nguồn cung đất tuổi 2020-2021 vẫn hạn chế, số lượng yêu cầu thuê đất tăng nhất. Trong đó, Tổng công ty Phát triển thị thành Kinh Bắc sở hữu khu công nghiệp Quang Châu nằm trong vùng công nghệ cao có thể hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch nhà máy của các công ty công nghệ cao như Foxconn và LG.
Công ty Chứng khoán nhà băng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) nhận định, bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng từ năm 2021 với động lực các hiệp định thương nghiệp tự do (FTA). Những cam kết về hoàn thiện thể chế, cải thiện môi trường kinh dinh theo hiệp nghị thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) sẽ tạo ra công quyến rũ lớn với các nhà đầu tư châu Âu.
Tiếp đó, Covid-19 có thể khiến các doanh nghiệp xúc tiến kế hoạch rời Trung Quốc sớm hơn dự định nhằm ổn định hoạt động và bảo vệ nhân viên của mình.
Chưa kể, các dự án đầu tư công trong nước đang được thúc đẩy, cơ sở hạ tầng dần cải thiện sẽ lôi cuốn thêm nhiều nhà đầu tư, giúp các khu công nghiệp được hưởng lợi trong dài hạn.
TS. Sử Ngọc Khương nhận định, quá trình chuyển dịch các ngành sinh sản từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ diễn ra sớm nhất từ năm 2021. Theo ông, đây là lúc doanh nghiệp cần chuẩn bị tốt hệ thống kho bãi, phục vụ hoạt động lưu trữ, giao – nhận hàng hoá trong chuỗi cung ứng.
Tuy nhiên, Việt Nam sẽ phải cạnh tranh nếu muốn cuộn đầu tư. Ông Phạm Sỹ Thành - Giám đốc Chương trình Nghiên cứu Chiến lược Mekong - Trung Quốc (MCSS) thuộc Học viện Nông nghiệp Việt Nam - cho rằng Việt Nam sẽ phải cạnh tranh với Indodesia, Malaysia và Thái Lan về sự quyến rũ của môi trường đầu tư và chất lượng thể chế.
"Điều này không dễ dàng, bởi việc lôi cuốn được các doanh nghiệp FDI chất lượng cao vào các khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn mang tính dài hạn mà Việt Nam chưa xử lý được", ông Thành nhận xét.
ngoại giả, cơ sở hạ tầng khu công nghiệp ở Việt Nam hiện vẫn thiếu đồng bộ, đặc biệt ở phía Nam – nơi nguồn cung bất động sản công nghiệp tăng chậm - do nhà đầu tư bất động sản không muốn mở rộng quỹ đất quá nhanh - khiến giá bất động sản công nghiệp tăng cao.
Tiếp đó, Việt Nam hiện thiếu lao động lành nghề, có kỹ năng chuyên sâu. Nhưng kinh tế kĩ thuật số - dựa trên sự đổi thay công nghệ chóng vánh ở các nước phát triển và các nước khác trong khu vực - sẽ làm giảm sự quyến rũ của một nhà nước vốn dựa vào lao động giá rẻ, tài nguyên nhiều, ưu đãi giá điện, nước để cuộn nguồn vốn nước ngoài.
Trước đó, thưa thị trường bất động sản quý I của JLL Việt Nam cho thấy, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp trong những tháng đầu năm tại Việt Nam vẫn ở mức cao, dù thị trường chịu nhiều ảnh hưởng của dịch.
Giá đất làng nhàng tại khu vực phía Bắc tăng 6,5% so với cùng kỳ năm 2019, đạt 99 USD một m2 cho mỗi chu kỳ thuê. Còn tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tính đến hết tháng 3 đạt mức 72%. Tại khu vực phía Nam, giá đất trung bình thậm chí đã tăng tới 12,2%, đạt 101 USD một m2 cho mỗi chu kỳ thuê khi số lượng đề nghị thuê đất tăng cao.
Nhờ vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đã công bố kết quả kinh doanh quý I với mức tăng trưởng khá so với cùng kỳ năm trước.
Công ty Sonadezi Châu Đức ghi nhận doanh thu 121 tỷ đồng, tăng trưởng gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2019. Trong đó, doanh thu từ hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp tăng trưởng gấp 3,5 lần, đạt 103 tỷ đồng.
Công ty cổ phần Long Hậu cũng chấm dứt quý I với doanh thu thuần đạt 206 tỷ đồng, tăng 19,7% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và xưởng xây sẵn theo đề nghị đạt gần 159 tỷ đồng - tăng 21% so với cùng kỳ - đóng góp 77% tổng doanh thu. Còn doanh thu từ mảng cho thuê nhà xưởng, khu lưu trú cũng tăng trưởng hơn 22%.
Tương tự, doanh thu thuần của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đạt gần 556 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ, trong đó, 84% là doanh thu từ hoạt động cho thuê đất và chuyển nhượng bất động sản.
