Luật Đất vòng đai sửa đánh tráo giàu chi cần lưu ý?

Luật Đất đai sửa đổi có gì cần lưu ý?

Tại buổi hội thảo Bất động sản năm 2014 được tổ chức chiều ngày 11/07, Đại diện sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh - bà Nguyễn Thị Cẩm Vân đã biểu thị một số điểm đáng coi xét trong Luật Đất sửa canh tân năm 2013, hiệu lực từ ngày 01/07 vừa qua.

Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân - Đại diện sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh

Vấn đề thi hành các đề án đầu tư thì hiện tại theo Luật Đất đai vẫn tồn tại dưới hai hình thức bao gồm thu hồi đất và nhà phố đầu tư (NĐT) sẽ nhận bán quyền sử dụng đất của người đang sử dụng bat dong san hung thinh bán nhà mặt phố vũ ngọc phan.

Đối với hình thức thu hồi đất, Luật Đất đai sửa đổi sẽ giới hạn lại các trường hợp thu hồi. Theo đó, Nhà nước chỉ thu hồi đối với những đề án tiến bộ kinh tế từng lớp vì ích lợi công cộng và ích lợi tổ quốc (ở đây phải là những đề án được Hội đồng Nhân dân thành phố phê chuẩn hoạch định làm việc hằng năm).

Các NĐT kinh doanh đề án sau ngày 01/07cần lưu ý những dự án bất động sản không thường dùng trong 12 tháng liền hoặc sử dụng chậm tiến độ 24 tháng sẽ bị Nhà nước thu hồi không bồi thường. Trường hợp Nhà nước cho phép gia thời hạn thì sẽ được gia kì hạn 24 tháng nhưng NĐT phải nộp một khoản tiền tương đương với mức tiền sử dụng đất, nếu thuê đất thì nộp khoản tiền thuê đất tương ứng với thời gian chậm tiến độ.

Về việc thu hồi đất đối với những đề án hạ tầng kỹ thuật hoặc chỉnh trang đô thị thì Nhà nước sẽ chủ động thu hồi cả những phần đất bên cạnh các công trình kết cấu hạ tầng, nhằm mục tiêu tạo vốn cho phát triển.

Về vấn đề giao đất để chấp hành cho dự án bất động sản đầu tư, bây giờ hình thức thường dùng đất có các dạng như giao đất, nộp tiền thường dùng đất, thuê đất nộp tiền thuê đất một lần hoặc nộp hằng năm. Luật sửa đổi lần này quy địnhchỉ có trường hợp giao đất để đầu tư các dự án bất động sản nhà ở, tức là thường dùng đất vào mục tiêu ở, thì mới được giao đất có thu tiền thường dùng đất; còn các mục tiêu khác như sinh sản kinh doanh, thương nghiệp lao vụ thì sẽ chỉ cho thuê đất, không còn được chọn lựa thêm giao đất như trước đây. Bên cạnh đó, đối với trường hợp thuế đất và trả tiền thuê một lần thì NĐT sẽ được giao dịch quyền thường dùng đất như trường hợp giao đất có thu tiền.

Các doanh nghiệp nước ngoài cũng được giao đất có thu tiền thường dùng đất như các công ty trong nước. Trước đây thì NĐT nước ngoài phải thuê đất 70 năm thì lần này họ được thường dùng theo hình thức giao đất.

Về điều kiện giao đất theo Luật Đất đai sửa đổi sẽ chặt chẽ hơn. Để được giao đất thực hiện dự án bất động sản thì cần có các điều kiện: có năng lực về tài chính, không vi phạm pháp luật đất cát đối với dự án đã được Nhà nước giao trước đó. Tuy nhiên Luật sửa đổi có bổ sung thêm điều kiện là NĐT phải ký quỹ theo tấp tễnh của Pháp luật Đầu tư. Cho tới thời điểm này thì nội dung về ký quỹ cụ thể như thế nào vẫn chưa được chỉ dẫn cụ thể. Riêng ấn định hoàn cảnh về học lực số tiền thì để thực hiện dự án, CDT phải có vốn thuộc sở hữu của mình và không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án bất động sản dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án 20 ha trở lên. Ngoài ra còncó thêm hoàn cảnh phải có thể huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức cá nhân dịp chủ nghĩa khác.

Về giao dịch quyền sử dụng đất trong chấp hành đề án đầu tư, hoàn cảnh nhận bán dự án nông nghiệp để thi hành các dự án bất động sản sản xuất kinh doanh được xem là trường khá hợp phổ biến, NĐT chỉ được nhận bán khi đề án đã được cơ quan có thẩm quyền đón nhận chủ trương đầu tư, theo tấp tễnh bây giờ thì là thẩm quyền của UBND thành phố.

Đối với trường hợp giao dịch đất lúa (đất nông nghiệp)dưới 10 ha thì phải có quyết nghị của HĐND thông qua. Trường hợp trên 10 ha phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.

Hiện tại sở Tài Nguyên môi trường đô thị cũng đang tụ tập lại các dự án bất động sản có nhu cầu chuyển đổi mục địch thường dùng đất và có chủ trương chấp thuận đầu tư để trình Thủ Tướng Chính phủ hoặc phê duyệt Hội đồng Nhân dân bằng nghị quyết thì mới được giao đất thực hiện dự án. Khi chuyển mục tiêu sử dụng đất trồng lúa sang phi nông nghiệp thì người đất giao đất cho thuê đất phải nộp một điều khoản tiền, vì thế các NĐT cần chú ý điểm này để tính vào chi phí đầu tư của mình. Hiện nay cách thức nộp như thế nào thì chưa có hướng dẫn cụ thể của Bộ Tài chính.

Đối với những đề án kinh doanh nhà phố ở thì trong lăm le lần này có đưa nội dung về một số địa điểm tại NĐT được phép phân lô mua bán nền. Cụ thểdự án phân lô mua bán nền sẽ được phép tại các địa điểm tại không nằm trong các quận nội ô của các đô thị loại đặc biệt, địa điểm tại có đòi hỏi kiến trúc, khu vực trung tâm, các tuyến đường lớn... Ngoài ra dự án bất động sản mua bán nhà phố ở cũngđược phép giao dịch quyền thường dùng đất gắn liền với việc chuyển của chuyển dịch hết thảy hay một phần đề án đã có giấy thị thực quyền thường dùng đất.

Đối với dự án đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng cũng đươc phép mua bán tất cả dự án bất động sản với điều kiện dự án bất động sản đó NĐT phải thi công kết cấu hạ tầng theo đúng công đoạn ghi trong dự án.

Về giá đất, hiện tại bảng giá được lập và công cha hằng năm thì theo Luật mới sẽ là 5 năm/lần. Hiện nay có 2 mức giá gồm bảng giá do Nhà nước ban hành và giá đất cụ thể. Theo đó,bảng giá đất do các thành phố ban hành chỉ dùng để thu tiền thường dùng đất khi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân đối với phần quy mô trong han mức; hoặc giao dịch mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp cũng tính trong hạn mức; hoặc để tính thuế sử dụng đất, phí, lệ phí, tính tiền xử phạt hành chính, tính tiền bồ thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý sử dụng đất đai; để tính giá cả quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước...

Đối với giá đất cụ thể thì hiện nay cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ có bổn phận xác định. Khi đó giá đất cụ thể sẽ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền thường dùng đất của hộ gia quyến cá nhân đối với phần tổng diện tích vượt kì hạn mức; hoặc khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá.

Tóm lại đối với các NĐT tham gia vào các dự án nhà mặt phố ở thì vẫn phải xác định giá đất cụ thể để nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra giá đất cụ thể này còn được áp dụng để tính tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa hoặc tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi.

Hiện nay Chính phủ cũng đã ban hành một số Nghị định về giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.. bán biệt thự cầu giấy giá rẻ. Ngoài ra Bộ Tài nguyên Môi trường cũng ban hành khoảng 10 thông suốt tư hướng dẫn cụ thể về các thủ thô tục giao đất, cho thuê đất.

Trần Hạnh